房貸怎麼算？兩種攤還方式差在哪
房貸的還款方式主要有兩種，銀行最常用的是本息平均攤還。它的特色是每個月還一樣多，把本金和利息平均分攤到整個貸款期間，讓你每月支出固定、好抓預算。計算公式是每月還款額 ＝ 本金 × 月利率 ×（1＋月利率）^期數 ÷〔（1＋月利率）^期數 − 1〕，其中月利率是年利率除以 12、期數是總月數。剛開始還款時，繳的錢裡利息占比較高、本金較少，隨著本金慢慢還掉，利息占比才逐月下降。
另一種是本金平均攤還，每月攤還的本金固定（貸款金額 ÷ 期數），利息則按當月剩餘本金計算。因為一開始欠的本金多，第一個月還款最高，之後逐月遞減。這種方式總利息比本息平均攤還少，但前期壓力較大。想省利息、且前期負擔得起的人可以考慮。
寬限期是什麼？
寬限期是指貸款前一段期間只繳利息、不還本金。設了寬限期，寬限期內每月只付「本金 × 月利率」的利息，月付金較低；但因為本金沒有減少，寬限期結束後要在剩下的期間把全部本金還完，之後每月還款會變高，而且整筆貸款付出的總利息會比沒有寬限期時多。寬限期適合前期手頭較緊、或購屋出租等有規劃的人，一般人要留意寬限期結束後的月付金跳升。
影響月付金的三個關鍵
算房貸時，金額、利率、年數三者一起決定每月要還多少。金額越高、月付越高；利率越高、利息越多；年數拉長，每月還款變少但總利息增加。台灣房貸年限常見 20 到 40 年，利率則隨央行政策與個人條件浮動。試算時建議把利率往上抓一點做壓力測試，確認升息時仍付得起，會比較安全。
範例詳解
月利率 ＝ 2.1% ÷ 12 ＝ 0.175%，期數 360。代入公式，每月約還 37,464 元，總利息約 349 萬元。年利率每升 1 碼（0.25%），月付會多增加數千元。
每月固定還本金 1,000 萬 ÷ 360 ＝ 27,778 元，首月再加利息 17,500 元，第一個月約 45,278 元，之後逐月遞減。總利息比本息平均攤還少，但前期月付較高。
常見問題
本息平均攤還和本金平均攤還哪個划算？
以總利息來看，本金平均攤還付的利息較少，因為本金還得比較快。但它前期月付較高。若在意每月支出穩定、好規劃，多數人選本息平均攤還；若前期負擔得起、想省利息，可選本金平均攤還。
寬限期會讓我多付利息嗎？
會。寬限期內只繳利息、本金沒減少，寬限期結束後要用更短的期間還完本金，月付跳升，整筆貸款的總利息也比沒有寬限期時多。寬限期是拿「前期輕鬆」換「後期加重與多付利息」。
利率是固定的嗎？
台灣房貸多為機動利率，會隨央行升降息與銀行指標利率調整，月付金也跟著變動。本計算機用你輸入的固定利率試算，實際還款會因利率變動而不同，建議用較高的利率做壓力測試。
算出來的月付金和銀行不一樣？
可能因為銀行的計息基礎（每月固定日或實際天數）、進位方式、手續費、帳管費或利率不同而有差異。本工具以標準本息／本金平均攤還公式計算，屬於試算參考值，正式數字請以銀行的還款試算表為準。
※ 本工具以標準的本息平均攤還與本金平均攤還公式計算，利率為固定假設，僅供試算參考。實際月付金、利息與總費用年百分率（APR）會因銀行計息方式、利率變動、手續費與個人條件而不同，請以往來銀行的正式試算與契約為準。