房地合一稅怎麼算？先算課稅所得
房地合一稅 2.0 針對 2016 年 1 月 1 日以後取得的房地，在出售時就交易所得課稅。第一步是算出課稅所得：課稅所得 ＝ 成交價 − 取得成本 − 相關費用 − 土地漲價總數額。取得成本是當初的買價（含可認列的裝修、增置成本）；相關費用包含仲介費、代書費、契稅、印花稅、廣告費等；土地漲價總數額是已經課過土地增值稅的部分，可以再扣除，避免重複課稅。如果算出來是負的，代表賠售、沒有所得，就不用繳這個稅。
第二步是依持有期間套用稅率。房地合一稅 2.0 對境內個人的稅率是：持有 2 年以內課 45%、超過 2 年未逾 5 年課 35%、超過 5 年未逾 10 年課 20%、超過 10 年課 15%。持有越短、稅率越重，這是為了抑制短期炒作。持有期間是從取得房地完成所有權移轉登記日，算到交易完成移轉登記日。
自住房地的 400 萬免稅與 10% 優惠
如果賣的是自住房地，符合條件可享很大的優惠。條件是：本人或配偶、未成年子女在該屋辦竣戶籍登記、持有並實際居住連續滿 6 年，且交易前 6 年內未曾將該房地供營業或出租、也沒用過這項優惠（6 年只能用一次）。符合的話，課稅所得在 400 萬元以內免稅，超過 400 萬的部分按 10% 課稅，比一般稅率低非常多。這是給真正自住者的保障，不適用於短期買賣或投資。
別忘了重購退稅
如果你賣掉自住房再重新買一間自住房（不論先買後賣或先賣後買，時間差在 2 年內），可以申請重購退稅。換大屋（買價高於賣價）可全額退還已繳的房地合一稅；換小屋則按比例退還。這是鼓勵自住換屋的機制，和自住 400 萬免稅是不同的優惠，符合條件時記得主動申請。本計算機先算出應納稅額，重購退稅需另依實際情形申辦。
範例詳解
課稅所得 ＝ 1,500 萬 − 1,000 萬 − 60 萬 ＝ 440 萬。持有超過 5 年未逾 10 年，稅率 20%，應納稅額 ＝ 440 萬 × 20% ＝ 88 萬元。
課稅所得 440 萬先扣 400 萬免稅額，剩 40 萬按 10% 課稅，應納稅額 ＝ 40 萬 × 10% ＝ 4 萬元。同一筆交易，自住優惠讓稅從 88 萬降到 4 萬，差距非常大。
常見問題
賠錢賣還要繳房地合一稅嗎？
不用。課稅的是交易所得，如果成交價扣掉取得成本與費用後是負數（賠售），就沒有課稅所得、不用繳稅。而且這筆交易損失，還可以在往後 3 年內從其他房地交易所得中扣抵。
繼承或受贈的房子賣掉怎麼算成本？
繼承或受贈取得的房地，取得成本以繼承或受贈時的房屋評定現值及公告土地現值按物價指數調整後的金額計算，而不是原屋主當初的買價。持有期間則可併計被繼承人的持有時間，實際情形較複雜，建議諮詢國稅局或專業人士。
自住 400 萬免稅和重購退稅可以一起用嗎？
可以。先用自住優惠（400 萬免稅、超過部分 10%）算出應納稅額，若又符合重購自住房的條件，還能就已繳的稅申請重購退稅。兩者是不同機制，符合條件時可分別適用。
什麼時候要申報？
房地合一稅採分開計稅、單獨申報。要在房地完成所有權移轉登記日的次日起 30 天內向國稅局申報，就算賠售或免稅也要申報。逾期會有罰則，別忘了在期限內辦理。
※ 本工具依房地合一稅 2.0 境內個人稅率與自住優惠規定計算，為概略試算。實際課稅所得認定（成本、費用、土地漲價總數額）、持有期間併計、重購退稅與各項優惠適用，依個案與國稅局核定為準，正式稅額請以財政部與國稅局規定辦理。